Leilão da Caixa vale a pena? A conta honesta

A resposta curta: pode valer muito a pena, mas não pelo desconto que aparece na tela. Vale a pena quando a conta fecha depois de todos os custos. Vamos à conta honesta.

O desconto real não é sobre a avaliação

A Caixa mostra o desconto sobre a avaliação dela. Mas o que importa para o seu bolso é o preço comparado ao mercado do bairro. Um imóvel com 50% de desconto sobre a avaliação pode estar só um pouco abaixo do mercado, ou pode ser uma pechincha de verdade. A diferença está em comparar o preço por metro quadrado com o que se vende na região.

Os custos que ninguém conta de cara

Além do valor do imóvel, entram na conta:

• Cartório e ITBI: registro da compra e imposto de transmissão.
• Débitos: IPTU e condomínio em aberto podem ser do comprador.
• Desocupação: se o imóvel estiver ocupado, há um tempo e um custo até a entrega.
• Reforma: muitos imóveis precisam de uma mão de obra antes de vender ou morar.

A regra de ouro: só é bom negócio se, somando tudo, o total ainda ficar confortavelmente abaixo do valor de mercado.

Onde está o lucro

Para quem compra para revender, o ganho vem de comprar barato e vender bem, muitas vezes para quem usa FGTS. Em Alagoas, a maioria dos imóveis da Caixa aceita FGTS, o que amplia o número de compradores e acelera a revenda. Para quem compra para morar, o ganho é entrar num imóvel por um valor que dificilmente se consegue no mercado tradicional.

Quando NÃO vale a pena

Quando o desconto é pequeno frente ao mercado, quando o imóvel tem débito alto, quando a localização é ruim, ou quando a reforma come todo o abatimento. Esses casos existem e é melhor deixar passar.

A diferença está na análise antes do lance

O segredo não é arrematar rápido, é arrematar certo. Antes de qualquer proposta, eu faço a análise do imóvel: preço por metro quadrado na região, custos reais, situação da matrícula e viabilidade. Assim você só avança quando a conta fecha.